Passoire thermique : interdiction de location et obligations du bailleur en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location en France. Cette interdiction, issue de la loi Climat et Résilience d’août 2021, marque le début d’un calendrier strict qui touchera progressivement les classes F en 2028 puis E en 2034. Pour les 5,8 millions de propriétaires concernés, comprendre ce qu’est précisément une passoire thermique, à quelles échéances elle devient inlouable et quelles obligations en découlent est devenu incontournable.

Un logement classé F ou G au DPE est qualifié de passoire thermique. Depuis janvier 2025, les biens classés G sont interdits à la location (nouveaux baux, renouvellements, reconductions tacites). Les classes F suivront au 1er janvier 2028, puis les classes E au 1er janvier 2034. Le bailleur dispose de plusieurs leviers (rénovation énergétique aidée, audit, contre-expertise) pour éviter cette sortie forcée du marché locatif.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique au sens du DPE ?

La notion de passoire thermique ne relève pas d’une appréciation subjective : elle correspond à un classement énergétique précis attribué dans le cadre du DPE. Un logement est qualifié de passoire thermique dès lors qu’il obtient une étiquette F ou G, c’est-à-dire les deux pires notes du diagnostic. Cette classification dépend à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre par mètre carré et par an.

Concrètement, un appartement ou une maison entre dans cette catégorie lorsqu’il combine une isolation défaillante (combles, murs, parois vitrées) et des équipements énergivores (chaudière fioul ancienne, convecteurs électriques de première génération, ballon d’eau chaude vétuste). Selon le ministère de la Transition écologique, la France compterait environ 5,8 millions de passoires énergétiques, soit près de 16 % du parc immobilier résidentiel.

Les seuils chiffrés des classes F et G

Le DPE distribue les logements en sept classes, de A à G. Voici les seuils retenus pour qualifier une passoire thermique :

Classe DPE	Consommation d’énergie primaire	Émissions de GES	Statut au regard de la location
E	de 250 à 330 kWh/m²/an	de 50 à 70 kg CO₂/m²/an	Interdit à la location à partir du 1er janvier 2034
F	de 330 à 420 kWh/m²/an	de 70 à 100 kg CO₂/m²/an	Interdit à la location à partir du 1er janvier 2028
G	plus de 420 kWh/m²/an	plus de 100 kg CO₂/m²/an	Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025

À noter : pour comprendre ce que mesure exactement chaque indicateur et en quoi le DPE diffère d’une étude plus complète, nous vous renvoyons à notre guide sur la différence entre audit énergétique et DPE.

Le calendrier d’interdiction de location en 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier d’éviction progressive des logements les plus énergivores. Trois grandes échéances structurent ce calendrier, auxquelles s’ajoute une mesure préalable concernant les logements G+ entrée en vigueur dès 2023.

1. 1er janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, dits G+, sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail.
2. 1er janvier 2025 : l’ensemble des logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites.
3. 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étend aux logements de classe F.
4. 1er janvier 2034 : la classe E rejoint à son tour la liste des biens inlouables.

Attention : l’interdiction porte sur les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours signé avant l’échéance applicable peut donc se poursuivre normalement, à condition de respecter les autres obligations du bailleur (notamment le gel des loyers prévu depuis le 24 août 2022).

Bail en cours, renouvellement ou nouveau bail : ce qui change pour le bailleur

La date de signature du bail conditionne directement les obligations du propriétaire bailleur. Selon les cas, l’interdiction de louer s’applique immédiatement, à la prochaine échéance contractuelle ou ne s’applique pas du tout. Cette distinction est centrale pour anticiper les démarches de rénovation.

Pour un bail en cours signé avant la date d’interdiction applicable, le contrat se poursuit jusqu’à sa fin. Le bailleur ne peut toutefois plus augmenter le loyer ni le réviser à l’indice de référence des loyers (IRL). Lors de la sortie du locataire, il devra avoir rénové le logement pour pouvoir le remettre sur le marché. Pour un renouvellement de bail intervenant après l’échéance, le propriétaire doit avoir fait passer le logement au-dessus du seuil de décence énergétique. À défaut, le locataire peut refuser la reconduction et engager un recours pour exiger la réalisation des travaux. Pour un nouveau bail, le logement doit impérativement afficher au minimum la classe énergétique autorisée à la date de signature.

Quelles conséquences en cas de location d’une passoire thermique après l’interdiction ?

Louer un logement frappé par l’interdiction expose le bailleur à des recours du locataire. Le Code de la construction et de l’habitation classe désormais les logements F et G (selon l’échéance) parmi les biens ne respectant pas le critère de décence énergétique. Or, la décence est une obligation légale du bailleur, opposable devant le juge.

En pratique, le locataire dispose d’un arsenal gradué pour faire valoir ses droits :

• Mise en demeure amiable du propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires, par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Saisine de la commission départementale de conciliation pour tenter une médiation.
• Action devant le juge des contentieux de la protection qui peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, suspendre le paiement du loyer jusqu’à mise en conformité, voire prononcer une réduction de loyer.

Nous vous recommandons d’anticiper ces situations en faisant réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié dès que des doutes apparaissent sur le classement de votre bien. Un DPE est désormais juridiquement opposable depuis la réforme du 1er juillet 2021 : un classement erroné en faveur du bailleur peut entraîner des dommages et intérêts au profit du locataire.

Décote à la vente : l’autre conséquence pour les propriétaires

L’interdiction de louer n’est pas la seule pénalisation qui frappe les passoires thermiques. À la vente, ces biens subissent une décote significative qui s’est accentuée depuis la réforme du DPE en 2021. Selon les notaires de France et l’observatoire des notaires, un logement classé F ou G se négocie en moyenne 10 à 18 % moins cher qu’un bien équivalent classé D, à surface et localisation comparables.

La mise en vente d’une passoire thermique implique également des obligations renforcées : depuis le 1er avril 2023, le vendeur d’un logement classé F ou G en monopropriété doit faire réaliser un audit énergétique en complément du DPE. Cet audit, plus détaillé, propose deux scénarios de travaux pour atteindre au minimum la classe B. Il représente un coût supplémentaire de 500 à 1 000 € selon la taille du bien. À partir du 1er janvier 2025, cette obligation s’est étendue aux logements classés E, et en 2034 aux logements D. Pour comprendre l’ensemble des obligations qui pèsent sur le vendeur, consultez notre dossier sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente en 2026.

Comment faire sortir son logement de la catégorie passoire thermique ?

Sortir d’une classe F ou G suppose en général un bouquet de travaux coordonné, et non une intervention isolée. Les diagnostiqueurs et auditeurs énergétiques convergent sur trois leviers prioritaires.

Le premier levier est l’isolation thermique. L’isolation des combles perdus est l’opération au meilleur rapport coût-efficacité (entre 20 et 50 €/m² pour des combles soufflés en laine minérale), avec un gain typique de 20 à 30 % sur la facture de chauffage. L’isolation des murs par l’extérieur (ITE) est plus lourde et coûteuse (130 à 200 €/m²) mais plus performante. Le remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage à isolation renforcée s’inscrit dans le même chantier.

Le deuxième levier porte sur le système de chauffage. Le remplacement d’une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur air-eau, une chaudière biomasse ou un système hybride permet de gagner facilement une à deux classes au DPE. Comptez 10 000 à 18 000 € pose comprise pour une PAC air-eau dans une maison individuelle.

Le troisième levier concerne la ventilation (VMC simple flux hygroréglable ou double flux), souvent négligée alors qu’elle limite les déperditions tout en assurant la qualité de l’air intérieur.

Sachez qu’un audit énergétique préalable, même non obligatoire, est presque toujours rentable : il chiffre précisément les gains attendus pour chaque scénario de travaux et conditionne l’accès au parcours MaPrimeRénov’ Accompagné. Sans audit, le risque est de réaliser une partie des travaux sans atteindre la classe visée.

Aides financières pour rénover une passoire thermique

Plusieurs dispositifs publics permettent de financer la rénovation énergétique. Leur cumul est possible et représente fréquemment 40 à 60 % du coût total d’une rénovation d’ampleur. Voici les principales aides à mobiliser en 2026 :

• MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné : aide forfaitaire de l’Anah pouvant aller jusqu’à 70 % du montant des travaux pour les ménages très modestes, sous condition d’un saut d’au moins deux classes énergétiques et d’un accompagnement obligatoire par un opérateur Mon Accompagnateur Rénov’.
• Bonus sortie de passoire : prime complémentaire de 10 % du montant des travaux lorsque la rénovation permet de quitter la classe F ou G.
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale, sans condition de ressources.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d’amélioration énergétique réalisés par une entreprise certifiée RGE.

Il convient de privilégier systématiquement une entreprise titulaire du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), condition de fait pour la quasi-totalité des aides. Le label conditionne aussi la prise en charge en cas de sinistre par la garantie décennale.

Foire aux questions sur l’interdiction des passoires thermiques

Puis-je louer une passoire thermique en 2026 ?

Tout dépend de la classe et de la date du bail. Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours signés avant cette date se poursuivent. Pour un logement classé F, l’interdiction s’appliquera à partir du 1er janvier 2028. La classe E reste, elle, autorisée à la location jusqu’au 1er janvier 2034.

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

Le seul document opposable est le DPE en cours de validité, établi par un diagnostiqueur certifié. Un DPE est valable 10 ans, sauf les diagnostics réalisés entre 2013 et juin 2021 dont la validité a été raccourcie. Si votre DPE date d’avant la réforme du 1er juillet 2021, nous vous recommandons d’en faire réaliser un nouveau : la méthode de calcul a changé et de nombreux logements ont basculé d’une classe à l’autre.

Que dit la loi Climat et Résilience pour les locataires ?

La loi du 22 août 2021 a renforcé les droits des locataires sur trois axes. Premièrement, un logement F ou G ne respectant pas le critère de décence énergétique permet au locataire d’exiger la réalisation de travaux, sous peine de sanctions judiciaires pour le bailleur. Deuxièmement, le gel des loyers s’applique : aucune révision IRL, aucune augmentation en cas de relocation. Troisièmement, le locataire peut saisir le juge pour obtenir réduction de loyer, suspension de loyer ou condamnation du bailleur à effectuer les travaux.

Un nouveau DPE peut-il faire sortir mon logement de la catégorie passoire ?

Oui, dans certains cas. Si le DPE actuel comporte des erreurs (mauvaise saisie de la surface chauffée, équipement de chauffage mal identifié, isolation sous-évaluée), une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié peut faire évoluer le classement. Le DPE étant juridiquement opposable, nous vous conseillons de demander d’abord à votre diagnostiqueur les justificatifs de calcul, puis de saisir un second professionnel en cas de divergence manifeste.

La location saisonnière de type Airbnb est-elle concernée par l’interdiction ?

Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les meublés de tourisme sont progressivement soumis aux mêmes contraintes énergétiques que la location classique. Les nouveaux meublés de tourisme classés G ne peuvent déjà plus être déclarés en mairie dans les communes en zone tendue, et le calendrier d’interdiction de location s’appliquera à l’ensemble du secteur avec un alignement progressif sur le résidentiel.

Quels sont les recours du locataire d’une passoire thermique ?

Le locataire peut d’abord adresser une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée. Sans réponse satisfaisante, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Ce dernier peut ordonner les travaux sous astreinte, prononcer la suspension du loyer ou réduire son montant jusqu’à la mise en conformité du logement.

Un audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une passoire thermique ?

Oui. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique remis à l’acquéreur dès la première visite. Cet audit propose au moins deux scénarios de travaux pour atteindre au minimum la classe B. Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation s’est étendue aux logements de classe E, et elle concernera la classe D à partir de 2034.

Quels travaux prioriser pour sortir d’un DPE classe F ou G ?

L’ordre dépend du diagnostic initial, mais trois interventions reviennent systématiquement : l’isolation des combles (gain rapide, faible coût), le remplacement du système de chauffage fossile par une solution renouvelable (PAC, biomasse), et la pose d’une VMC performante. L’audit énergétique préalable chiffre précisément le gain attendu et conditionne l’accès au parcours MaPrimeRénov’ Accompagné. À noter que la situation d’un bien locatif diffère de celle d’un investissement neuf : pour anticiper ces aspects dès l’achat, voir notre guide sur les diagnostics à vérifier avant un investissement locatif.