Diagnostics obligatoires pour la location : la liste complète et les obligations du bailleur

Quand un propriétaire met son logement en location, la loi du 6 juillet 1989 lui impose de transmettre au locataire un ensemble de diagnostics immobiliers regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier compte aujourd’hui six diagnostics annexés au bail et un septième tenu à disposition. Oublier l’un d’eux expose à des sanctions civiles, à une baisse de loyer, voire à l’annulation du bail.

Nous reprenons ici la liste exacte des diagnostics obligatoires pour louer un logement vide ou meublé, leurs déclencheurs, leur durée de validité, leur prix moyen et la marche à suivre pour annexer le DDT au contrat. Avec un cas chiffré pour vous donner un ordre d’idée concret.

Sept diagnostics peuvent être requis pour louer : DPE, CREP plomb, état des installations gaz, état des installations électriques, ERP, bruit aérien et amiante (à tenir à disposition). Le DPE est obligatoire dès l’annonce. Validités de 6 mois (ERP) à 10 ans (DPE). Budget moyen : 150 à 300 euros pour un studio, 300 à 600 euros pour une maison de 200 m².

Les sept diagnostics et le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique réunit l’ensemble des documents que le bailleur doit remettre au locataire à la signature du bail. Sa composition dépend de la date de construction du logement, de sa localisation et de l’âge des installations. Six diagnostics y figurent au moment de la signature, un septième (l’amiante) reste à disposition sur demande.

Voici les sept diagnostics concernés et leur déclencheur exact :

• DPE : obligatoire pour tout logement disposant d’un chauffage fixe, hors location saisonnière
• CREP plomb : logement construit avant le 1^er janvier 1949
• État de l’installation gaz : installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
• État de l’installation électrique : installation intérieure de plus de 15 ans
• État des risques et pollutions (ERP) : toute location, dans toute zone à risque référencée
• Bruit aérien : logement situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome
• Amiante : permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997 (tenu à disposition, non annexé)

Tous ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié, à l’exception de l’ERP et du bruit aérien que vous pouvez générer gratuitement sur le portail officiel errial.georisques.gouv.fr. Si vous gérez un bien en investissement locatif, nous vous recommandons d’anticiper ces démarches dès l’achat : notre guide sur les diagnostics à vérifier avant un investissement locatif détaille les pièges à éviter au moment de la signature.

Tableau récapitulatif des diagnostics location

Pour visualiser d’un coup d’œil les obligations qui pèsent sur vous, ce tableau croise le déclencheur, la durée de validité légale, le prix moyen constaté et le cas particulier éventuel. Les tarifs sont donnés à titre indicatif : les diagnostiqueurs fixent librement leurs prix.

Diagnostic	Déclencheur	Validité	Prix moyen
DPE	Logement avec chauffage fixe	10 ans	100 à 250 €
CREP plomb	Construction avant 1949	6 ans (illimité si négatif)	90 à 300 €
État gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans	110 à 150 €
État électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans	110 à 160 €
ERP	Toute location en zone référencée	6 mois	Gratuit (errial.georisques.gouv.fr)
Bruit aérien	Zone d’exposition aérodrome	Pas de durée fixée	Gratuit (intégré à l’ERP)
Amiante (à disposition)	Permis avant 1er juillet 1997	Illimité si négatif, sinon 3 ans	90 à 150 €

Le DPE doit être valide à la signature du bail. Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont obsolètes depuis fin 2024 et doivent être refaits avant toute nouvelle location.

Le DPE, pièce maîtresse du dossier de location

Le diagnostic de performance énergétique mesure la consommation et les émissions de gaz à effet de serre du logement, exprimées par une lettre de A à G. C’est le seul diagnostic qui produit des conséquences concrètes au-delà de l’information du locataire : la classe énergétique conditionne désormais le droit même de louer. Pour les baux portant sur un local commercial, le régime est sensiblement différent et nous le détaillons dans notre fiche dédiée au DPE local commercial.

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en nouvelle mise sur le marché. Les classes F suivront en 2028, les classes E en 2034. Si votre bien tombe sous le coup de cette interdiction, notre dossier sur la passoire thermique et l’interdiction de location détaille les recours, les aides aux travaux et le calendrier complet.

Pourquoi le DPE doit figurer dès l’annonce ?

L’article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation impose la mention de la classe énergie et de la classe climat dans toute annonce de location, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles théoriques de chauffage. À défaut, le bailleur particulier risque une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros.

Le DPE doit également être tenu à disposition de tout candidat dès les visites. En clair, vous n’attendez pas la signature pour le faire réaliser : un DPE en main avant la rédaction de l’annonce vous évite de prendre du retard et de perdre des candidats. Quand l’audit énergétique est obligatoire (vente d’une F ou G en monopropriété), notre guide sur l’audit énergétique précise les frontières entre les deux documents.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1^er janvier 1949. Le diagnostiqueur mesure la concentration de plomb dans les revêtements (peintures anciennes principalement) pour évaluer le risque de saturnisme, une intoxication grave en particulier chez l’enfant.

Si le constat est négatif, sa validité est illimitée et vous pouvez l’annexer à tous vos futurs baux sans le refaire. S’il révèle des concentrations supérieures aux seuils légaux, sa durée de validité tombe à 6 ans et vous devrez engager des travaux ou un confinement des revêtements concernés. Pour comprendre le détail du protocole et les seuils retenus, consultez notre fiche dédiée sur le CREP et l’obligation diagnostic plomb.

L’état des installations gaz et électricité

Ces deux diagnostics distincts s’imposent dès lors que les installations intérieures concernées ont plus de 15 ans. Ils ne mesurent pas la performance, mais la sécurité : présence de tuyauteries vétustes, absence de coupure d’urgence, prises non reliées à la terre, tableau électrique sans protection différentielle. Tout ce qui peut tuer, en clair.

Une anomalie repérée par le diagnostiqueur ne bloque pas la location, mais le bailleur engage sa responsabilité civile en cas d’accident. Pour le gaz, certaines anomalies notées A2 ou DGI déclenchent une intervention immédiate du distributeur. Notre article anomalie diagnostic gaz A1, A2, DGI : que faire détaille la conduite à tenir si un défaut apparaît avant la signature.

Le diagnostic électricité comme le diagnostic gaz ont une validité de 6 ans en location, contre 3 ans en vente. Une différence souvent ignorée des bailleurs qui se basent à tort sur les délais d’un précédent compromis.

L’état des risques et le bruit aérien

L’état des risques et pollutions (ERP) renseigne le locataire sur les aléas naturels, miniers, technologiques et sismiques susceptibles d’affecter le logement. Il intègre aussi le potentiel radon, la pollution des sols, le recul du trait de côte et désormais le bruit aérien des aérodromes. Sa validité de 6 mois oblige à le régénérer pour chaque nouveau bail.

La bonne nouvelle : ce document est gratuit et accessible en quelques clics sur errial.georisques.gouv.fr. Vous saisissez l’adresse du bien, le portail génère le formulaire à annexer au bail. Pour une présentation détaillée des risques couverts et de la méthode de remplissage, voir notre guide sur l’état des risques et pollutions. À noter qu’un septième document peut s’ajouter au DDT si le logement est équipé d’un assainissement non collectif : notre dossier sur le diagnostic assainissement précise quand cette obligation s’applique en location.

L’amiante, un cas particulier en location

L’amiante a le statut le plus singulier du DDT. Le diagnostic est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, mais il n’est pas annexé au contrat de location. Le bailleur doit en revanche le tenir à disposition du locataire qui le réclame, sauf pour les maisons individuelles d’habitation où cette obligation tombe.

Une exception qui ne vaut pas dispense : à la moindre demande du locataire ou en cas de travaux, le diagnostic doit être produit. Sa validité varie selon les résultats : illimitée si négatif, ramenée à 3 ans en cas de présence d’amiante avec recommandations de surveillance. Pour comprendre les durées exactes selon le contexte, voir validité du diagnostic amiante.

La surface habitable, mention obligatoire au contrat

La loi impose au bailleur d’indiquer la surface habitable du logement dans le contrat de bail, parfois appelée surface loi Boutin. Techniquement ce n’est pas un diagnostic au sens strict : aucun document n’est remis, seule la mesure en mètres carrés figure au contrat. Le mesurage peut donc être fait par le propriétaire lui-même.

En pratique nous recommandons fortement de faire appel à un professionnel. Une erreur de plus de 5 % en défaveur du locataire entraîne une diminution proportionnelle du loyer sur demande. Dans les zones d’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et plusieurs métropoles), la surface conditionne aussi le loyer de référence : une approximation peut vous coûter plusieurs centaines d’euros par an de manque à gagner.

Location meublée ou vide, des règles identiques

Contrairement à une idée répandue, la liste des diagnostics obligatoires est la même pour une location vide et une location meublée. Que le logement soit loué nu, meublé classique, en bail mobilité ou en résidence principale, le bailleur doit fournir le même DDT. Seule la location saisonnière échappe à l’obligation de DPE.

Une nuance pratique tout de même : les baux meublés se renouvellent tous les ans, ceux des locations vides tous les trois ans. Cela ne déclenche pas l’obligation de refaire les diagnostics à chaque reconduction tacite. Vous ne réactualisez le DDT que lors d’un nouveau locataire ou si un diagnostic arrive à péremption. Le DPE fait toutefois figure d’exception : depuis 2023, le locataire en place peut exiger un DPE valide lors d’une tacite reconduction pour justifier du critère de décence énergétique.

Combien coûtent les diagnostics pour louer ?

Le coût total d’un dossier dépend de trois facteurs : la surface du logement, son année de construction et le nombre de diagnostics requis. Plus le bien est ancien et grand, plus le DDT est lourd. Prenons un cas chiffré pour illustrer.

Cas concret : studio de 28 m² à Lille, construit en 1935. Le bailleur doit fournir DPE, CREP plomb (construction avant 1949), état électricité (installation de 1998, donc plus de 15 ans), état gaz (chaudière de 1995), ERP et bruit aérien. Coût total constaté chez un cabinet local : 280 euros TTC (DPE 110 € + CREP 90 € + électricité 90 € + gaz 90 €, l’ERP étant gratuit). Le bailleur a fait réaliser les quatre diagnostics payants en une seule visite pour éviter les frais de déplacement multiples.

Pour une maison de 200 m² construite avant 1949 avec l’ensemble des diagnostics requis, comptez plutôt 300 à 600 euros. Pour la même maison de moins de 15 ans (DPE, ERP et mesurage uniquement), la facture descend à 200 à 400 euros. Ces frais sont déductibles des revenus fonciers au régime réel ou des BIC en LMNP, ce qui réduit votre coût net réel d’environ un tiers selon votre tranche marginale d’imposition.

Comment annexer le DDT au bail ?

La loi Élan du 23 novembre 2018 a ouvert la transmission par voie dématérialisée : vous pouvez envoyer le DDT en pièces jointes d’un courrier électronique, sauf opposition explicite du locataire. Cette voie simplifie la gestion et limite les pertes de documents mais reste optionnelle. Le format papier annexé au bail reste valide et largement utilisé.

Le moment idéal pour remettre le DDT, c’est à la signature du contrat, en main propre ou par email avec accusé de réception. Si vous n’avez pas pu fournir un diagnostic à temps (rendez-vous repoussé, retour de laboratoire en attente), envoyez-le dès réception en gardant une preuve d’envoi. Le défaut de remise tardive peut être régularisé, l’absence pure et simple jamais.

Que risque le bailleur en cas d’oubli ?

Trois conséquences majeures pèsent sur le bailleur qui néglige le DDT. D’abord le locataire peut engager la responsabilité civile du propriétaire pour vice caché : un défaut de plomberie non signalé dans le diagnostic gaz peut entraîner une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Ensuite l’absence de DPE valide depuis 2023 fait basculer le logement dans la catégorie des biens indécents, ce qui ouvre droit pour le locataire à demander la mise en conformité ou la baisse de loyer.

Pour les annonces sans mention DPE, l’amende administrative monte jusqu’à 3 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale. La DGCCRF a renforcé ses contrôles depuis 2024, notamment sur les plateformes type Leboncoin et SeLoger. Les bailleurs vérifiés par échantillon font souvent l’objet d’un rappel à l’ordre avant verbalisation mais l’amende tombe immédiatement en cas de récidive.

Louer un logement classé G depuis le 1^er janvier 2025 expose à des sanctions civiles : le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux de mise aux normes ou une réduction de loyer rétroactive, même si le bail a été signé avant la date butoir.

Questions fréquentes sur les diagnostics location

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?

Six diagnostics sont annexés au bail : le DPE, le CREP plomb, l’état de l’installation gaz, l’état de l’installation électrique, l’état des risques (ERP) et le bruit aérien. Le diagnostic amiante est obligatoire dans certains cas, mais tenu à disposition du locataire et non annexé au contrat.

Quelle est la nouvelle loi pour les locataires en 2025 ?

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés en nouvelle location. Cette interdiction issue de la loi Climat et Résilience s’étendra aux F en 2028 et aux E en 2034. Le locataire en place peut exiger des travaux de mise aux normes ou demander une réduction de loyer si le logement reste classé G.

Est-il obligatoire de fournir le DPE au locataire ?

Oui, le DPE figure obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail dès lors que le logement dispose d’un chauffage fixe. Il doit aussi apparaître dans l’annonce de location et être tenu à disposition lors des visites. Seule la location saisonnière échappe à cette obligation.

Est-ce que le DPE est obligatoire en location ?

Oui, pour toute location à usage de résidence principale ou secondaire, vide ou meublée, longue ou courte durée hors saisonnier. Le DPE doit être valide à la signature du bail. Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont obsolètes depuis fin 2024 et nécessitent une nouvelle visite du diagnostiqueur.

Quelle est la durée de validité des diagnostics location ?

Les durées varient : 10 ans pour le DPE, 6 ans pour les diagnostics gaz, électricité et CREP plomb positif, illimité pour le CREP négatif, 6 mois pour l’ERP, pas de durée fixée pour le bruit aérien. Le mesurage de surface habitable n’a pas de durée de validité tant qu’aucuns travaux ne modifient la superficie.

Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour louer ?

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire date d’avant le 1^er juillet 1997, mais il n’est pas annexé au contrat de location. Le bailleur doit le tenir à disposition du locataire qui en fait la demande, sauf pour les maisons individuelles d’habitation où cette obligation disparaît.

Combien coûte le DDT pour une location ?

Comptez entre 150 et 300 euros pour un studio nécessitant l’ensemble des diagnostics et entre 300 et 600 euros pour une maison de 200 m². Faire réaliser tous les diagnostics en une seule visite réduit fortement la facture en mutualisant les frais de déplacement. Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers au régime réel.

Qui paie les diagnostics en location ?

Le bailleur supporte intégralement le coût des diagnostics. Cette dépense ne peut pas être refacturée au locataire ni récupérée sur les charges locatives. Elle est déductible des revenus fonciers en régime réel, ce qui en allège la charge nette pour le propriétaire imposé à un taux marginal élevé.

Diagnostic absent du bail : quels recours pour le locataire ?

Le locataire peut demander une régularisation amiable, saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice pour obtenir des dommages-intérêts. L’absence de DPE valide rend le logement indécent et ouvre droit à une réduction de loyer ou à la suspension du paiement jusqu’à régularisation.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?

Pas systématiquement. Vous refaites uniquement les diagnostics arrivés à péremption. L’ERP, par exemple, doit être régénéré tous les 6 mois et donc à chaque nouveau bail dans la quasi-totalité des cas. Le DPE de 10 ans peut servir pour plusieurs locataires successifs tant qu’il reste valide. Les diagnostics gaz, électricité et CREP positif tiennent 6 ans.