CREP, le constat de risque d’exposition au plomb : quand est-il obligatoire ?

Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) est un diagnostic obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, que vous souhaitiez le vendre ou le louer. Son objectif tient en une phrase : repérer les peintures au plomb susceptibles de provoquer un saturnisme, maladie grave qui touche encore des enfants chaque année en France. Nous vous expliquons dans quels cas il s’applique, comment il se déroule et ce que vous risquez en cas d’oubli.

Ce diagnostic concerne chaque année des dizaines de milliers de ventes et de locations, parce que le parc immobilier français ancien reste largement marqué par les peintures au plomb. Comprendre ses obligations évite bien des mauvaises surprises au moment de signer.

À quoi sert le constat de risque d’exposition au plomb ?

Le CREP vise à identifier la présence de plomb dans les revêtements d’un logement, principalement les peintures anciennes. Entre la fin du XIXe siècle et 1949, le plomb était un composant courant des peintures intérieures et extérieures pour renforcer leur tenue et leur couvrance. Aujourd’hui, ces couches recouvertes ou écaillées restent une source majeure d’intoxication au plomb, appelée saturnisme.

Le public le plus vulnérable reste celui des jeunes enfants : ils portent à la bouche des écailles ou respirent la poussière contaminée lors d’un simple ponçage. Depuis 2015, le seuil de déclaration du saturnisme infantile a été abaissé à 50 µg/L de plombémie. Santé publique France a rappelé en 2024 que les logements anciens dégradés restaient la première cause d’exposition. Le CREP est l’outil de prévention central du dispositif.

Le CREP ne concerne que les logements à usage d’habitation construits avant 1949. Les bureaux, locaux commerciaux ou bâtiments plus récents ne sont pas soumis à cette obligation.

Quand le CREP est-il obligatoire ?

Trois situations imposent la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb. La première correspond à la vente d’un logement construit avant 1949 : le CREP doit alors être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au futur acquéreur avant la signature du compromis.

La deuxième situation concerne la location. Lors de la signature d’un bail portant sur un logement antérieur à 1949, le bailleur doit remettre au locataire un CREP de moins de six ans. La troisième obligation vise les copropriétés : tout chantier prévu dans les parties communes d’un immeuble pré-1949 (cage d’escalier, hall, courettes) exige un CREP préalable, dès lors que les travaux sont susceptibles d’altérer significativement les revêtements.

Cette notion d’altération significative est cadrée par l’arrêté du 19 août 2011 : ouverture de trémies, décapage dépassant 20 m² de mur ou 25 ml de plinthes, par exemple. En deçà, aucune obligation nouvelle si un CREP négatif a déjà été produit.

Comment se déroule un diagnostic plomb ?

Le CREP doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié COFRAC, équipé d’un appareil portable à fluorescence X. Ce matériel détecte la concentration de plomb dans les revêtements sans les abîmer, en envoyant un rayonnement qui mesure la réponse du métal sous la peinture. Le seuil réglementaire de positivité est fixé à 1 mg/cm².

Le professionnel inspecte tous les revêtements accessibles : peintures, enduits, papiers peints couvrant une surface avec peinture sous-jacente. Il documente chaque unité de diagnostic (mur, porte, plinthe, fenêtre) et attribue une classe de 0 à 3 selon la concentration et l’état de dégradation. Le rapport final comporte le plan du logement, les mesures chiffrées, les photos et les recommandations de travaux.

Attention, un diagnostiqueur qui réaliserait un CREP sans certification COFRAC à jour émet un document sans valeur juridique. Nous vous conseillons de vérifier sa certification sur l’annuaire du Cofrac avant toute intervention.

Quelle est la durée de validité du CREP ?

La durée de validité dépend du contexte et du résultat du diagnostic. Pour une vente, le CREP reste valable un an si du plomb a été détecté. Il devient indéfini si le constat conclut à une absence totale de plomb. Pour une location, la durée passe à six ans en cas de présence de plomb et reste illimitée en cas d’absence.

Cette asymétrie entre vente et location s’explique par l’exposition plus longue du locataire au logement. À noter que si vous enchaînez plusieurs baux sur un même bien, un CREP négatif produit une fois pour toutes suffit. Les autres diagnostics obligatoires (amiante, termites, DPE) ont leurs propres règles : pour les comparer en un coup d’œil, nous avons détaillé l’ensemble dans notre tableau de validité des diagnostics.

Quelles obligations si du plomb est détecté ?

Trois niveaux de lecture structurent le rapport. La classe 0 signale une absence totale de plomb ou une concentration inférieure au seuil de 1 mg/cm² : aucune obligation de travaux. La classe 1 signale des revêtements contenant du plomb mais en bon état : aucune obligation de travaux, simple information à transmettre aux occupants. La classe 2 concerne des revêtements dégradés sans dégradation majeure : le propriétaire doit prévoir des mesures d’entretien adaptées pour éviter la dégradation.

La classe 3 est la plus sensible : elle révèle des revêtements contenant du plomb, visiblement dégradés (écailles, cloques, poussières). Le propriétaire est alors tenu de réaliser sans délai des travaux d’élimination du risque, ce qui passe par un recouvrement, un décapage ou un remplacement du support. Il doit également avertir les occupants et informer l’ARS dès qu’un risque de saturnisme infantile est identifié.

En cas de négligence face à un CREP de classe 3, le propriétaire engage sa responsabilité civile et pénale. Les sanctions peuvent atteindre 37 500 € d’amende et deux ans de prison (article L1334-9 du Code de la santé publique), sans compter l’annulation possible de la vente ou du bail.

Combien coûte un CREP et qui le paie ?

Le tarif d’un CREP varie selon la surface du logement et sa complexité. Comptez 100 à 300 € TTC pour un appartement ou une petite maison, parfois davantage au-delà de 150 m². Ce prix reste libre et fait l’objet d’une forte concurrence, nous vous recommandons de demander au moins trois devis avant de choisir votre diagnostiqueur.

La charge financière revient au vendeur en cas de vente, au bailleur en cas de location. Nous conseillons d’anticiper la demande : un diagnostiqueur honnête prend le temps de mesurer chaque unité, un rapport bâclé en une heure sur 80 m² doit vous alerter. Si vous achetez dans l’ancien, pensez également à demander l’état de servitudes et le dossier de diagnostic technique complet plutôt que le seul CREP.

Questions fréquentes sur le CREP et le diagnostic plomb

Voici les interrogations les plus courantes que nous rencontrons auprès des propriétaires et locataires confrontés au CREP.

Un logement construit après 1949 peut-il contenir du plomb ?

C’est rare mais possible. L’interdiction de la céruse (peinture à la base de carbonate de plomb) a été totale pour les usages domestiques en 1949. Certaines peintures industrielles ou anti-corrosion en ont contenu plus tard. Pour un bien postérieur à cette date, aucun CREP n’est obligatoire.

Le CREP couvre-t-il les canalisations en plomb ?

Non, le CREP ne concerne que les revêtements (peintures, enduits, papiers peints). Les canalisations en plomb relèvent d’un contrôle séparé mené par votre fournisseur d’eau, qui vérifie la qualité au robinet. Si vous suspectez des canalisations en plomb, nous vous conseillons de faire analyser votre eau par un laboratoire indépendant.

Que faire si le CREP révèle un plomb de classe 3 en copropriété ?

Le syndic doit convoquer une assemblée générale pour voter les travaux dans les parties communes concernées. Dans votre lot privatif, les travaux sont à votre charge et doivent démarrer sans délai. L’ARS peut imposer un calendrier si un cas de saturnisme est signalé.

Un locataire peut-il exiger un CREP en cours de bail ?

Si le bail date d’avant l’obligation de CREP ou si le document n’a pas été remis, le locataire peut le demander au bailleur et, à défaut, saisir la commission départementale de conciliation. Un manquement grave peut justifier une réduction de loyer, voire une résiliation judiciaire du bail.

Le CREP est-il obligatoire pour un bail meublé ou saisonnier ?

Oui, dès lors que le logement sert d’habitation principale ou secondaire et qu’il a été construit avant 1949. Les locations saisonnières ne sont pas explicitement exclues par la réglementation, même si la pratique reste variable. Mieux vaut anticiper pour éviter tout contentieux.

Combien de temps dure une intervention de CREP ?

Comptez entre une et trois heures pour un logement standard de 60 à 100 m². La durée dépend du nombre de pièces, de la complexité des revêtements et de la présence de papiers peints multicouches qui exigent plus de mesures. Un CREP rigoureux est rarement expédié en moins d’une heure.