Diagnostic électrique en location : quelles obligations pour le bailleur ?

En bref : Le diagnostic électrique est obligatoire pour tout logement mis en location dont l’installation intérieure a plus de 15 ans. C’est au bailleur de le fournir au locataire, à ses frais, dès la signature du bail. Sa durée de validité est de 6 ans pour la location et son prix se situe entre 80 et 150 euros. À la différence du diagnostic gaz, la loi n’impose pas de réaliser les travaux mentionnés, mais l’obligation de décence et de sécurité pèse toujours sur le propriétaire. Nous vous détaillons ci-dessous vos obligations exactes, les points de contrôle, les sanctions encourues et un cas concret chiffré.

Qu’est-ce que le diagnostic électrique en location ?

Le diagnostic électrique location, ou plus exactement l’état de l’installation intérieure d’électricité, est un document technique obligatoire remis par le bailleur au locataire lors de la signature d’un bail d’habitation. Il vise à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et à identifier les anomalies de l’installation fixe située en aval du disjoncteur général.

Un cadre réglementaire issu de la loi ALUR

Cette obligation trouve son origine dans la loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 et l’arrêté du 11 août 2016. Depuis le 1er janvier 2018, tous les baux d’habitation signés en France métropolitaine imposent la remise de ce diagnostic. L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le diagnostic est annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Quels logements sont concernés ?

L’obligation s’applique à tous les logements dont l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans. Cela concerne aussi bien une maison individuelle qu’un appartement, un logement meublé ou vide. Les parties communes des copropriétés sont exclues du champ : seule l’installation privative du logement loué est diagnostiquée. Sachez que si votre installation date de moins de 15 ans ou a fait l’objet d’une mise en conformité récente attestée par un Consuel valable, vous êtes dispensé du diagnostic.

Obligations du bailleur : ce que dit précisément la loi

Fournir le diagnostic au locataire, à vos frais

Trois obligations principales pèsent sur vous en tant que bailleur :

1. Faire réaliser le diagnostic par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation).
2. Annexer le diagnostic au bail lors de sa signature, dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire.
3. Prendre en charge le coût intégralement. Il est illégal de le refacturer au locataire ou de l’imputer aux charges locatives.

À noter : le diagnostic doit être remis avant la signature effective du bail. En pratique, nous vous recommandons de le joindre dès l’envoi du contrat pour signature, afin d’éviter tout litige sur la date de remise.

Signature initiale ou renouvellement : la nuance à connaître

Cette question génère de nombreuses confusions. Le diagnostic n’est obligatoire qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement (article 10 de la loi de 1989). Il n’est pas exigé lors d’une simple reconduction tacite du bail, ni pour un avenant. En revanche, si votre locataire actuel quitte le logement et que vous relouez à une autre personne, vous devez fournir un diagnostic en cours de validité.

Diagnostic électrique et diagnostic gaz : ne pas les confondre

Les deux diagnostics sont souvent réalisés ensemble mais obéissent à des logiques distinctes. Le diagnostic gaz relève d’une obligation issue de la même vague réglementaire, mais ses points de contrôle et son organisme certificateur diffèrent. Il convient de les commander séparément ou dans un forfait combiné auprès de votre diagnostiqueur, qui doit être doublement certifié.

Contenu du diagnostic : que vérifie le professionnel ?

Les six points de contrôle obligatoires

L’arrêté du 11 août 2016 fixe une liste précise de vérifications visuelles et de mesures que le diagnostiqueur doit effectuer :

• La présence et la conformité d’un appareil général de commande et de protection (disjoncteur général) accessible à l’intérieur du logement.
• La présence d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité 30 mA à l’origine de l’installation, adapté aux conditions de mise à la terre.
• La présence, sur chaque circuit, d’un dispositif de protection contre les surintensités (disjoncteur divisionnaire ou fusible) adapté à la section des conducteurs.
• L’existence d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée dans les locaux contenant une baignoire ou une douche (volumes de protection).
• L’absence de matériels vétustes, inadaptés ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension.
• L’absence de conducteurs non protégés mécaniquement et vérification de l’état général de l’installation apparente.

Chaque point donne lieu à un constat noté « conforme », « anomalie » ou « sans objet ». Le rapport final comporte une synthèse des anomalies et des recommandations générales de sécurité.

Anomalies classifiées : ce que vous devez comprendre

Contrairement au diagnostic gaz qui utilise une classification A1/A2/DGI, le diagnostic électrique se contente de lister les anomalies constatées sans hiérarchie de gravité formelle. Certaines nécessitent une intervention urgente (par exemple une absence totale de mise à la terre), d’autres relèvent d’améliorations souhaitables. Le rapport peut également signaler des informations complémentaires sur la vétusté générale de l’installation.

Prix, durée de validité et fréquence de renouvellement

Voici un tableau récapitulatif qui synthétise les données pratiques à connaître pour anticiper vos obligations :

Critère	Location	Vente (pour comparaison)
Durée de validité	6 ans	3 ans
Prix moyen constaté	80 à 150 euros	80 à 150 euros
Qui paie	Bailleur	Vendeur
Texte de référence	Décret 2016-1105	Décret 2008-384
Certification requise	Cofrac obligatoire	Cofrac obligatoire
Obligation de travaux	Non (sauf décence)	Non

Le prix varie selon la surface du logement, sa localisation et le nombre de diagnostics commandés simultanément. Pour un studio ou un T1, comptez plutôt 80 euros ; pour un T4 ou une maison, prévoyez 130 à 150 euros. Nous vous recommandons de demander au moins trois devis et de vérifier la certification du professionnel sur l’annuaire officiel du ministère (annuaire-diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr).

Anomalies détectées : travaux obligatoires ou simplement informatifs ?

Le principe : pas d’obligation de travaux, mais une obligation de décence

Voici un point souvent mal compris. Contrairement au diagnostic gaz où une anomalie DGI (Danger Grave et Immédiat) impose une intervention avant la remise du bien, le diagnostic électrique location n’oblige pas juridiquement le bailleur à réaliser les travaux mentionnés dans le rapport. La liste des anomalies est informative.

Toutefois, cette apparente souplesse ne doit pas vous tromper : la loi vous impose de fournir un logement décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Un logement dont l’installation électrique présente un danger manifeste pour la sécurité du locataire n’est pas décent, quelle que soit la mention du diagnostic. Le locataire pourrait alors saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux, une baisse de loyer, voire la résolution du bail.

Quand des travaux deviennent-ils incontournables ?

Trois situations imposent en pratique des travaux avant la mise en location :

• Absence de dispositif différentiel 30 mA à l’origine de l’installation : c’est un défaut de sécurité majeur qui remet en cause la décence.
• Absence de mise à la terre ou liaison équipotentielle défaillante dans la salle de bains : risque d’électrocution grave.
• Présence de matériels vétustes ou dangereux (fils dénudés, tableau électrique en porcelaine des années 1950) : le juge assimile ces défauts à un manquement à l’obligation de sécurité.

Nous vous recommandons de faire chiffrer les travaux dès la remise du rapport de diagnostic. Une mise aux normes partielle coûte généralement entre 500 et 2 000 euros, contre 3 000 à 8 000 euros pour une rénovation complète du tableau et des circuits.

Sanctions en cas de manquement du bailleur

Sanctions civiles : baisse de loyer et responsabilité contractuelle

Le défaut de remise du diagnostic électrique ne rend pas le bail nul en soi, mais expose le bailleur à plusieurs risques concrets :

• Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une diminution de loyer ou des dommages et intérêts en cas de préjudice (article 1231-1 du Code civil).
• En cas de sinistre lié à l’installation (incendie, électrocution), l’absence de diagnostic peut être retenue comme un manquement contractuel entraînant la responsabilité civile intégrale du bailleur.
• L’assureur habitation du bailleur peut refuser de couvrir un sinistre si l’obligation d’information n’a pas été respectée. Cette obligation fait partie de la liste complète des diagnostics location.

Sanctions pénales : le risque de mise en danger

Dans les cas les plus graves, un bailleur qui aurait dissimulé une installation défectueuse en ne fournissant pas de diagnostic peut être poursuivi pour mise en danger d’autrui (article 223-1 du Code pénal), passible d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Ce risque reste rare mais réel, notamment après un accident domestique lié à un défaut électrique connu.

Cas concret : Sophie remet en location un T2 de 1978

Sophie hérite d’un appartement de 42 m² à Toulouse, construit en 1978, jamais rénové électriquement. Elle souhaite le mettre en location dès la rentrée. Voici le déroulé de sa démarche.

Étape 1 : Commande du diagnostic électrique auprès d’un diagnostiqueur certifié, 110 euros TTC. Rapport remis sous 3 jours.

Étape 2 : Analyse du rapport. Six anomalies remontées, dont trois majeures : absence de dispositif différentiel 30 mA, absence de liaison équipotentielle dans la salle de bains, tableau à fusibles porcelaine vétuste. Le diagnostiqueur note « installation présentant des risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ».

Étape 3 : Décision. Sophie sait que la loi ne l’oblige pas à réaliser les travaux, mais son diagnostiqueur lui rappelle que l’obligation de décence l’expose à un contentieux locatif. Elle fait chiffrer les travaux à 1 850 euros par un électricien qualifié (remplacement du tableau, ajout d’un différentiel 30 mA, mise à la terre de la salle de bains). Travaux réalisés en 4 jours.

Étape 4 : Nouveau diagnostic après travaux, 90 euros. Cette fois, aucune anomalie. Le rapport est valable 6 ans.

Coût total : 2 050 euros pour se mettre en conformité et louer sereinement. Sophie économise le risque d’une baisse de loyer de 10 à 20 % qu’un juge aurait pu ordonner en cas de saisine par le locataire, soit plusieurs milliers d’euros sur la durée du bail.

Questions fréquentes sur le diagnostic électrique en location

Depuis quand le diagnostic électrique est-il obligatoire en location ?

Depuis le 1er janvier 2018 pour tous les logements dont l’installation intérieure a plus de 15 ans, en application du décret n° 2016-1105 du 11 août 2016. Auparavant, seule la vente était concernée.

Quelle est la durée de validité du diagnostic électrique en location ?

La validité est de 6 ans, contre 3 ans pour le diagnostic électrique en vente. Cette différence s’explique par la durée moyenne d’un bail. Pour comparer avec l’angle transactionnel, consultez notre guide dédié au diagnostic électrique en vente. À l’issue des 6 ans, un nouveau diagnostic doit être commandé pour tout nouveau bail ou renouvellement.

Le locataire peut-il refuser le bail si le diagnostic mentionne des anomalies ?

Non, mais il peut négocier une baisse de loyer, demander des travaux ou saisir le juge en cas d’anomalies compromettant sa sécurité. En pratique, un logement affichant plusieurs anomalies majeures a beaucoup plus de mal à trouver preneur au prix de marché.

Le diagnostic électrique est-il obligatoire pour un logement meublé ?

Oui, l’obligation s’applique à tous les logements loués en résidence principale, meublés ou vides, dès lors que l’installation intérieure a plus de 15 ans. Les locations saisonnières et touristiques de moins de 4 mois échappent à cette obligation.

Qui doit payer le diagnostic électrique en location ?

C’est le bailleur qui doit régler intégralement le coût du diagnostic. Toute clause du bail refacturant ce coût au locataire est réputée non écrite. En pratique, prévoyez entre 80 et 150 euros selon la surface et la localisation.

Que se passe-t-il si je ne fournis pas de diagnostic électrique au locataire ?

Le locataire peut demander devant le juge une réduction de loyer, des dommages et intérêts, voire la résolution du bail en cas de sinistre lié à un défaut électrique. Vous engagez aussi votre responsabilité civile, et pénale dans les cas graves (mise en danger d’autrui). Nous vous recommandons de ne jamais transiger sur cette obligation.