DPE location : obligations du bailleur, validité et sanctions

Louer un logement en France impose au bailleur de remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide, annexé au bail et affiché sur l’annonce. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique conditionne aussi le droit même de louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F le seront au 1er janvier 2028 et ceux classés E au 1er janvier 2034. Nous détaillons ci-dessous ce que la réglementation impose concrètement au propriétaire bailleur, la durée de validité du DPE, les sanctions encourues et les recours du locataire.

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location d’un logement à usage d’habitation. Il doit être valide 10 ans, affiché sur l’annonce (classes énergie et GES) et annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Un bailleur qui manque à cette obligation risque une amende jusqu’à 3 000 € (15 000 € pour une personne morale), le gel du loyer et des dommages et intérêts au profit du locataire.

Pourquoi le DPE est obligatoire pour la mise en location ?

Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie primaire d’un logement (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires) et ses émissions de gaz à effet de serre. Le résultat se traduit par une double étiquette de classes A à G, la classe A désignant les logements les plus économes et la classe G les plus énergivores.

Depuis la loi ENL de 2006 puis la loi Grenelle II de 2010, le DPE est devenu opposable au bailleur depuis le 1er juillet 2021. Autrement dit, un locataire qui subit une consommation manifestement supérieure aux prévisions du diagnostic peut se retourner contre le propriétaire. Cette évolution transforme le DPE en pièce contractuelle à part entière du bail, au même titre que l’état des lieux.

L’objectif poursuivi par le législateur est double : donner au locataire une information fiable sur les coûts d’énergie à prévoir avant de signer, et accélérer la rénovation du parc locatif privé. Nous vous recommandons donc de considérer le DPE non comme une formalité administrative, mais comme un élément stratégique de votre gestion locative.

Quels logements sont concernés par l’obligation de DPE en location ?

L’obligation s’applique à tous les logements à usage d’habitation loués nus ou meublés, en résidence principale ou secondaire, y compris les baux régis par la loi Boutin et ceux de la loi du 6 juillet 1989. Elle vise également les mutations, renouvellements et reconductions tacites pour les baux signés à partir de la date d’entrée en vigueur du calendrier climat.

Quelques exceptions sont prévues par l’article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation : les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation de moins de deux ans, les bâtiments à usage exclusif agricole, artisanal ou industriel, les monuments historiques classés, les lieux de culte, ainsi que les logements dont la durée d’occupation annuelle est inférieure à quatre mois. La location saisonnière à la nuitée (type Airbnb ponctuel) reste hors du champ, mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci les règles pour les meublés de tourisme récurrents.

Un logement meublé loué à un étudiant sur une durée de neuf mois relève bien de l’obligation de DPE, même si le bailleur perçoit un loyer uniquement pendant l’année universitaire.

Quelles sont les obligations concrètes du bailleur ?

Faire réaliser le diagnostic par un professionnel certifié

Le DPE ne peut être établi que par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. Le tarif moyen se situe entre 100 et 250 € selon la surface, la zone géographique et la complexité du logement. Nous vous conseillons de demander plusieurs devis et de vérifier la certification via l’annuaire officiel du ministère de la Transition écologique.

La méthode de calcul depuis le 1er juillet 2021 est unifiée (méthode dite 3CL-DPE), ce qui interdit les DPE sur factures encore utilisés auparavant pour les logements construits avant 1948. À noter que le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire évoluera à nouveau en 2026, ce qui permettra à certains logements électriques de gagner une classe sans travaux.

Afficher les classes énergie et GES sur l’annonce

Toute annonce de mise en location, qu’elle soit publiée en agence, sur un portail (SeLoger, LeBonCoin, PAP) ou sur une vitrine physique, doit mentionner les deux étiquettes du DPE : la classe énergie et la classe climat (GES). Depuis le 1er janvier 2022, l’estimation théorique des dépenses annuelles d’énergie doit aussi apparaître, sous forme d’une fourchette en euros.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F ou G doivent en plus afficher la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». Un bailleur qui omet ces informations s’expose à une amende administrative de 3 000 € prononcée par la DGCCRF, portée à 15 000 € pour une société.

Annexer le DPE au bail dans le dossier de diagnostic technique

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire lors de la signature. Il est remis au locataire au moment de la signature du bail et conservé en annexe du contrat. Le DDT rassemble aussi, selon les cas, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic électricité de plus de quinze ans et le diagnostic gaz. Nous détaillons cette liste complète dans notre guide des diagnostics obligatoires en location.

Quelle est la durée de validité d’un DPE pour la location ?

Un DPE est en principe valable dix ans à compter de sa date de réalisation. Cette durée reste la règle pour les diagnostics émis depuis le 1er juillet 2021 sous la nouvelle méthode 3CL, dont la validité court donc au plus tard jusqu’en 2031. Pour les DPE antérieurs, la loi a prévu un raccourcissement de leur validité afin de fiabiliser le parc :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023. Ils doivent être refaits avant toute nouvelle location.
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont restés valides jusqu’au 31 décembre 2024 et ne peuvent plus être utilisés depuis le 1er janvier 2025.
• Les DPE émis à partir du 1er juillet 2021 conservent leur validité de dix ans, sauf refonte réglementaire ultérieure.

Un DPE périmé équivaut à une absence de DPE. Nous vous invitons à vérifier la date d’édition avant de mettre le bien à la location, sans quoi vous vous exposez aux mêmes sanctions qu’un bailleur qui n’aurait fourni aucun diagnostic.

Calendrier des interdictions de location par classe DPE

Le calendrier des interdictions de location fixé par la loi Climat et Résilience est le suivant. Il s’applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, sans effet rétroactif sur les baux en cours signés avant ces dates.

Classe DPE	Statut avant la loi	Interdiction de location	Parc concerné (estimation ONRE)
G+ (>450 kWh/m².an)	Autorisée	Depuis le 1er janvier 2023	90 000 logements
G	Autorisée	Depuis le 1er janvier 2025	600 000 logements
F	Autorisée	À partir du 1er janvier 2028	1,2 million de logements
E	Autorisée	À partir du 1er janvier 2034	2,6 millions de logements

Un logement classé F loué au 1^er janvier 2028 sur un bail en cours pourra continuer à être loué au locataire en place. En revanche, tout nouveau bail conclu à partir de cette date sur un tel logement sera juridiquement impossible sans travaux de rénovation. Nous approfondissons ce point dans notre article dédié à la passoire thermique et aux obligations du bailleur.

Gel des loyers, indexation et travaux : ce qui change selon la classe

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G situé en zone tendue ne peut plus être révisé à la hausse à l’occasion de la relocation, du renouvellement ou de l’indexation annuelle sur l’IRL. Cette règle vaut aussi bien pour les baux nus que meublés, et elle s’applique en métropole, en outre-mer étant régie par un calendrier décalé (interdiction G au 1^er janvier 2028).

Concrètement, un bailleur qui souhaite indexer son loyer sur l’IRL du deuxième trimestre 2026 sur un logement classé F ne peut appliquer aucune augmentation, même partielle. Le loyer reste bloqué tant que le logement n’a pas gagné au moins une classe pour sortir de la catégorie F. À noter que la sortie du statut de passoire thermique impose souvent des travaux d’isolation combinée (murs, combles, menuiseries) et parfois un changement de mode de chauffage.

Nous vous recommandons de faire réaliser un audit énergétique en amont de la programmation des travaux : il chiffre l’investissement, les gains attendus par poste et l’aide MaPrimeRénov’ à laquelle vous pouvez prétendre en tant que propriétaire bailleur.

Que risque le bailleur en cas de manquement ?

Le manquement à l’obligation de DPE se manifeste sous plusieurs formes : absence totale de diagnostic, DPE périmé, informations erronées sur l’annonce, non-annexion au bail. Les sanctions se cumulent selon les cas et peuvent être civiles, administratives et pénales.

Sanctions administratives

La DGCCRF peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende sanctionne notamment l’absence des étiquettes énergie et GES sur l’annonce, ou l’absence de la mention « Logement à consommation énergétique excessive » pour les biens classés F ou G. Le montant peut être doublé en cas de récidive dans un délai de deux ans.

Sanctions civiles

Un locataire qui découvre l’absence de DPE ou constate un écart significatif entre la consommation annoncée et la consommation réelle peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts, la réduction du loyer, voire l’annulation du bail sur le fondement du vice du consentement. Depuis 2021, le DPE étant opposable, la charge de la preuve est allégée pour le locataire.

Interdiction de location pour les passoires thermiques

La sanction la plus dissuasive reste l’interdiction pure et simple de conclure ou de renouveler un bail pour les logements classés G depuis 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Le juge peut ordonner au bailleur de réaliser les travaux nécessaires sous astreinte, et le locataire peut suspendre en partie le paiement du loyer sur consignation à la Caisse des dépôts.

Comparatif des trois principaux manquements et de leurs conséquences

Manquement	Sanction financière	Recours du locataire	Impact sur le bail
Absence de DPE dans le DDT	Jusqu’à 3 000 € (15 000 € en société)	Dommages et intérêts, remise gratuite du diagnostic	Le locataire peut demander la nullité du bail
Absence de mention DPE sur l’annonce	Amende administrative DGCCRF	Signalement à la DGCCRF via SignalConso	Aucun direct, mais l’annonce doit être corrigée
Mise en location d’un logement classé G après le 1er janvier 2025	Astreinte prononcée par le juge	Suspension du loyer, obligation de travaux	Bail réputé nul si conclu après interdiction

Cas concret : mise en location d’un appartement lyonnais classé E

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui souhaite remettre en location, en septembre 2026, un appartement de 55 m² à Lyon 3^e, classé E depuis un DPE réalisé en avril 2025. Le loyer précédent était fixé à 760 € hors charges. Lyon étant en zone tendue, l’indexation annuelle est plafonnée à l’IRL, soit environ 1,8 % au deuxième trimestre 2026 : le loyer maximal théorique après indexation s’établit à 773 €.

Le DPE en E ne déclenche pour l’instant aucun gel du loyer ni interdiction de louer, puisque la classe E ne sera concernée qu’au 1^er janvier 2034. Le bailleur peut donc conclure un nouveau bail sans travaux préalables. Il conserve néanmoins un intérêt patrimonial fort à programmer une rénovation d’ici 2033 pour éviter la dévaluation du bien et sécuriser sa capacité future à relouer.

À l’inverse, le même logement classé G n’aurait pas pu être reloué en septembre 2026, sauf à réaliser des travaux permettant de passer au moins en classe F, puis à obtenir un nouveau DPE certifiant ce changement. Nous vous conseillons donc, en cas de doute sur la classe, de faire un pré-diagnostic avant tout engagement contractuel avec un candidat locataire.

Ce que le locataire peut exiger, avant et pendant le bail

Le locataire est en droit de demander à consulter le DPE avant la signature. Il peut aussi vérifier la date de réalisation, l’identité du diagnostiqueur et son numéro de certification. Après signature, si la consommation réelle diverge fortement des prévisions, il peut solliciter une contre-expertise à ses frais, puis saisir le juge en cas de manquement établi.

En cours de bail, le locataire peut également demander à son bailleur le nom du plan de travaux envisagé si le logement est classé F ou G. Certains contrats-types annexent désormais un calendrier prévisionnel de rénovation. Une lettre recommandée avec accusé de réception reste la voie standard pour formaliser cette demande.

FAQ : DPE et location, les questions récurrentes des bailleurs

Le DPE est-il obligatoire pour une location ?

Oui, le DPE est obligatoire pour toute mise en location d’un logement à usage d’habitation, nu ou meublé, en résidence principale ou secondaire. Il doit apparaître sur l’annonce et être annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique.

Quelle est la classe minimale pour louer un logement en 2026 ?

En 2026, la classe minimale est F. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025 pour tout nouveau bail ou renouvellement. Les logements F le seront à partir du 1^er janvier 2028 et les logements E à partir du 1^er janvier 2034.

Un locataire peut-il exiger un DPE en cours de bail ?

Oui, le locataire peut demander à tout moment la communication du DPE annexé à son bail. Si le diagnostic est manquant ou périmé, il peut mettre le bailleur en demeure et, en cas de refus, saisir le juge pour obtenir la production du document et éventuellement des dommages et intérêts.

Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour la location ?

Le DPE est obligatoire pour la location depuis le 1^er juillet 2007. Il est devenu opposable, c’est-à-dire susceptible d’engager la responsabilité du bailleur, depuis le 1^er juillet 2021 en application de la loi ELAN et de la loi Climat et Résilience.

Un DPE réalisé avant juillet 2021 est-il encore valable ?

Non, tous les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont désormais périmés. Ceux édités entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2023, ceux de 2018 à mi-2021 depuis le 1^er janvier 2025. Un nouveau diagnostic est indispensable pour toute location.

Le loyer d’un logement classé F ou G peut-il être augmenté ?

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être révisé à la hausse, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni lors de l’indexation annuelle sur l’IRL. Ce gel prend fin lorsque le logement gagne au moins une classe et sort du statut de passoire thermique.

Quelles sanctions en cas d’absence de DPE ?

Un bailleur peut être condamné à une amende administrative de 3 000 € (15 000 € pour une société), à des dommages et intérêts au bénéfice du locataire, à la nullité du bail ou à une astreinte pour réaliser les travaux. La DGCCRF est compétente pour prononcer les sanctions administratives.

Le DPE d’un logement en copropriété est-il différent ?

Le DPE reste individuel et propre à chaque logement, même en copropriété. Toutefois, depuis le 1^er janvier 2024, un DPE collectif est obligatoire pour les immeubles de plus de 200 lots (2025 pour les 51 à 200 lots, 2026 pour les 50 lots et moins). Ce document peut servir de socle à la programmation des travaux au niveau de la copropriété.

La colocation impose-t-elle un DPE spécifique ?

Non, la colocation suit les mêmes règles que la location classique : un seul DPE portant sur l’ensemble du logement est exigé. Il doit être remis à chaque colocataire au moment de la signature du bail unique ou des baux individuels selon le régime choisi.

Un locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ?

Le locataire ne peut pas directement contraindre le bailleur à rénover, mais il peut saisir le juge si le logement est déclaré indigne ou classé G après le 1^er janvier 2025. Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte et suspendre partiellement le paiement du loyer jusqu’à leur réalisation.