Un mauvais DPE classé E, F ou G entraîne trois conséquences majeures en 2026 : une décote du prix de vente de 5 à 19 % selon la classe, un audit énergétique obligatoire pour vendre une maison classée F ou G, et une interdiction progressive de location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Les loyers restent gelés pour tout logement classé F ou G depuis août 2022. Nous vous recommandons d’anticiper au minimum 12 mois avant une mise en vente ou une relocation.
La note du Diagnostic de Performance Énergétique n’est plus un simple indicateur affiché sur une annonce immobilière. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, elle conditionne la possibilité même de louer un logement, le prix de revente et parfois l’obtention d’un crédit. Un propriétaire sur cinq ignore pourtant encore les sanctions qui se profilent, selon une enquête Opinionway publiée en juin 2026. Nous passons en revue les conséquences concrètes d’un mauvais DPE côté vendeur, bailleur et acheteur, ainsi que les leviers pour améliorer la note.
Sommaire
- 1 Qu’est-ce qu’un « mauvais DPE » en 2026 ?
- 2 Les conséquences pour le propriétaire bailleur
- 3 Les conséquences pour le vendeur
- 4 Les conséquences pour l’acheteur et le locataire
- 5 Comment améliorer un mauvais DPE ?
- 6 Que faire si vous suspectez un DPE erroné ?
- 7 Questions fréquentes sur le mauvais DPE
- 7.1 Quel DPE est considéré comme acceptable pour vendre ou louer ?
- 7.2 Pourquoi le DPE n’est-il pas toujours fiable ?
- 7.3 Combien de temps un DPE est-il valable ?
- 7.4 Peut-on faire annuler une vente à cause d’un mauvais DPE ?
- 7.5 Quelle décote accepter lors d’une offre d’achat sur un bien classé F ou G ?
Qu’est-ce qu’un « mauvais DPE » en 2026 ?
Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (extrêmement énergivore) selon sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. On parle de mauvais DPE à partir de la classe E, et plus sévèrement pour les classes F et G, qualifiées de passoires thermiques par le législateur.
Les seuils actuels, fixés par le décret n° 2021-1104 du 23 août 2021, sont les suivants :
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions GES (kg CO₂/m²/an) | Statut |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 | Excellent |
| B | 71 à 110 | 7 à 11 | Très bon |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 | Bon |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 | Moyen |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 | Médiocre |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 | Passoire thermique |
| G | > 420 | > 100 | Passoire thermique |
Une maison des années 1970 non rénovée obtient très souvent une classe F ou G. Les logements des années 1990, mal isolés, se retrouvent fréquemment en E ou D. En France, l’ADEME estimait en 2024 que 5,2 millions de résidences principales étaient classées F ou G, soit près de 17 % du parc.
Les conséquences pour le propriétaire bailleur
C’est le cas de figure où la réglementation frappe le plus fort. Louer un logement énergivore relève désormais d’un calendrier précis que nous vous conseillons de connaître avant chaque projet d’investissement.
Le calendrier d’interdiction de location
Depuis le 1er janvier 2025, aucun logement classé G ne peut faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. L’étau se resserre encore à deux échéances :
- 1er janvier 2028 : les logements classés F passent à leur tour en non-décence énergétique.
- 1er janvier 2034 : la classe E rejoint le dispositif.
Pour les baux déjà en cours, le propriétaire conserve son locataire actuel, mais il ne peut plus renouveler le contrat sans démontrer que des travaux d’amélioration ont été entrepris. Nous détaillons l’ensemble du dispositif dans notre article dédié à l’interdiction de location des passoires thermiques.
Le gel des loyers depuis août 2022
Avant même l’interdiction de louer, la loi Climat et Résilience a instauré un gel strict. Depuis le 24 août 2022, aucun bailleur ne peut augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, ni au moment du renouvellement, ni lors de la relocation, ni par application de l’indice IRL. Autrement dit, le rendement locatif se dégrade à mesure que l’inflation grignote la rentabilité.
Les sanctions encourues
Louer malgré l’interdiction expose le bailleur à plusieurs recours. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une réduction de loyer ou l’exécution forcée des travaux. Le juge peut suspendre le paiement du loyer jusqu’à mise en conformité. Les sanctions administratives, prévues par l’article L. 173-2 du Code de la construction, peuvent aller jusqu’à 15 000 € d’amende par logement en cas de récidive.
Attention : un bail signé après le 1er janvier 2025 sur un logement G est juridiquement fragile. Le locataire peut en demander l’annulation et obtenir des dommages-intérêts, même si le DPE a été correctement communiqué.
Les conséquences pour le vendeur
Côté vente, un mauvais DPE ne bloque pas la transaction, mais il pèse lourd sur le prix affiché et sur les démarches à accomplir.
Une décote qui peut atteindre 19 %
L’étude des Notaires de France publiée en avril 2025 a chiffré précisément la pénalité verte sur plus de 500 000 transactions.
| Classe DPE | Décote moyenne (maison) | Décote moyenne (appartement) |
|---|---|---|
| D (référence) | 0 % | 0 % |
| E | -5 % | -3 % |
| F | -11 % | -7 % |
| G | -19 % | -14 % |
Pour une maison estimée 280 000 € en classe D, passer en classe G revient à perdre environ 53 000 € sur le prix de vente. L’écart se creuse encore dans les zones tendues où les acheteurs disposent d’une offre abondante et peuvent sélectionner les biens les mieux notés.
L’audit énergétique obligatoire
Depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et extensions progressives jusqu’en 2034, tout vendeur d’un bien classé F ou G doit faire réaliser un audit énergétique en complément du DPE. Ce document, bien plus poussé qu’un DPE, propose au moins deux scénarios de rénovation chiffrés avec objectifs de classe, coûts estimés, gains énergétiques et aides mobilisables. Il doit être remis dès la première visite. Son coût varie de 500 à 1 200 € selon la taille du bien. Notre guide complet sur le cadre de l’audit énergétique détaille les cas où il devient incontournable.
Des délais de vente rallongés
Les baromètres de SeLoger et de Meilleurs Agents convergent : un logement classé F ou G reste en vente 30 à 45 jours de plus en moyenne qu’un bien classé C ou D équivalent. Dans certaines métropoles comme Rennes, Nantes ou Grenoble, le délai double. Les acheteurs négocient davantage et exigent souvent une baisse de prix supérieure à la décote constatée.
Les conséquences pour l’acheteur et le locataire
Un mauvais DPE ne concerne pas que les propriétaires. L’acquéreur et l’occupant subissent eux aussi des contraintes concrètes, parfois sous-estimées au moment du compromis.
Des factures énergétiques qui explosent
Un logement classé G consomme en moyenne 500 kWh/m²/an quand une classe B en consomme 90. Pour un appartement de 70 m², cela représente un surcoût de l’ordre de 2 500 à 3 500 € par an sur la facture énergétique, selon le mix énergétique et les tarifs 2026.
Un pouvoir de négociation renforcé
À l’inverse, l’acheteur dispose d’un argument de poids. En l’absence de concurrence, une offre inférieure de 10 à 15 % par rapport au prix affiché passera souvent, surtout si l’audit énergétique annonce 40 000 à 80 000 € de travaux. Nous vous recommandons de demander ce document avant toute offre.
L’accès au crédit immobilier qui se complique
Point moins connu : plusieurs banques réévaluent leurs grilles de risque sur les passoires thermiques. Le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne et la Banque Populaire ont intégré depuis fin 2024 un stress-test énergétique dans leurs dossiers. Un bien classé F ou G acheté sans projet de rénovation documenté voit sa capacité d’emprunt réduite de 5 à 10 %, voire son dossier refusé. À l’inverse, un éco-prêt à taux zéro peut être adossé au crédit principal pour financer la rénovation. Avant d’investir dans l’ancien, consultez notre liste des diagnostics obligatoires à vérifier.
Comment améliorer un mauvais DPE ?
La bonne nouvelle, c’est qu’un saut de deux classes reste accessible pour la grande majorité des logements, à condition de cibler les bons travaux dans le bon ordre.
Les travaux prioritaires
L’isolation reste le premier levier. Les combles perdus représentent jusqu’à 30 % des déperditions, les murs 25 %, les fenêtres 15 %, le plancher bas 10 %. L’ordre d’intervention conseillé par l’ADEME est le suivant : isolation de la toiture, puis ventilation (VMC double flux ou hygro B), puis murs, puis fenêtres, puis système de chauffage. Changer uniquement la chaudière sans isoler revient à chauffer les oiseaux.
Les aides financières 2026
Trois dispositifs se cumulent dans la plupart des cas :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : jusqu’à 70 000 € pour un gain de 4 classes, sous condition de ressources et accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov’.
- Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’ et sans condition de revenus.
- Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € sans intérêts sur 20 ans pour un bouquet de travaux ou une rénovation globale.
Comptez en moyenne 25 000 à 60 000 € de reste à charge pour sortir d’une classe G, selon la surface et les travaux déjà réalisés.
Que faire si vous suspectez un DPE erroné ?
Les enquêtes de l’UFC-Que Choisir et de 60 Millions de Consommateurs montrent que 10 à 15 % des DPE comportent des écarts significatifs avec la réalité. Si le document vous semble incohérent (classe meilleure qu’attendu alors que les factures explosent, ou l’inverse), demandez d’abord des explications écrites au diagnostiqueur en citant les points qui vous paraissent anormaux (surface prise en compte, nature de l’isolant, données climatiques). Si la réponse ne vous satisfait pas, saisissez le COFRAC pour vérifier la certification du professionnel, puis engagez une procédure amiable. En dernier recours, la mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur est possible : le délai de prescription est de 10 ans après la vente.
À noter : la jurisprudence récente (Cass. civ. 3e, 21 juin 2023, n° 22-15.986) autorise désormais l’acheteur à demander une réduction de prix lorsque le DPE communiqué est manifestement erroné, sans nécessairement obtenir l’annulation complète de la vente.
Questions fréquentes sur le mauvais DPE
Quel DPE est considéré comme acceptable pour vendre ou louer ?
À la vente, un DPE classé C ou D reste neutre : pas de décote marquée, pas d’audit énergétique obligatoire. À la location, un classement D minimum devient le seuil de confort réglementaire pour conserver la liberté de fixer le loyer et pérenniser le bien jusqu’en 2034. En dessous de D, les contraintes se multiplient.
Pourquoi le DPE n’est-il pas toujours fiable ?
Depuis la refonte du 1er juillet 2021, la méthode 3CL unifiée a réduit l’écart de résultats entre diagnostiqueurs, mais plusieurs biais subsistent. L’épaisseur réelle de l’isolant est souvent estimée visuellement, les ponts thermiques ne sont pas tous mesurés, les données du logiciel officiel peuvent diverger de 10 à 20 % sur les cas particuliers (maison semi-enterrée, logement traversant, extension récente). Nous vous recommandons de choisir un diagnostiqueur certifié par le COFRAC et de lui demander un rapport commenté.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE réalisés entre 2013 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Les diagnostics plus anciens sont caducs. Pour une vente ou un bail, vérifiez systématiquement la date du rapport et exigez un nouveau DPE s’il a plus de 10 ans ou s’il entre dans la fenêtre des DPE invalidés.
Peut-on faire annuler une vente à cause d’un mauvais DPE ?
Pas de manière automatique. Un acheteur qui a reçu le DPE et signé l’acte en toute connaissance de cause ne peut pas invoquer la mauvaise note pour annuler la transaction. En revanche, si le diagnostiqueur a commis une erreur avérée (classe sous-évaluée, méthode incorrecte), l’acheteur peut demander une indemnisation sur le fondement de la responsabilité professionnelle, voire la résolution de la vente dans les cas les plus graves.
Quelle décote accepter lors d’une offre d’achat sur un bien classé F ou G ?
En règle générale, une négociation entre 10 et 20 % passe sans difficulté sur un logement classé F ou G, en fonction du marché local. Ajoutez à cette décote le coût estimé des travaux chiffré par l’audit énergétique. Dans les zones détendues, les acheteurs obtiennent parfois des baisses supérieures à 25 %. L’argument massue reste l’échéance 2028 ou 2034 selon la classe : le vendeur sait qu’il ne pourra plus louer, ce qui réduit la valeur d’usage du bien.
