Diagnostic plomb en location : quelles obligations pour le bailleur ?

Le diagnostic plomb, également appelé constat de risque d’exposition au plomb (CREP), doit être annexé au contrat de location de tout logement construit avant le 1^er janvier 1949. Le bailleur en supporte le coût, sa validité varie de 6 ans à illimitée selon les résultats et sa remise conditionne la conformité du bail. En cas de plomb dégradé, des travaux et une déclaration à l’Agence régionale de santé s’imposent au propriétaire.

Nous détaillons dans les prochaines sections l’ensemble des obligations qui pèsent sur le bailleur : logements concernés, seuils réglementaires, sanctions en cas de manquement et cas pratiques rencontrés à la rentrée locative.

Le CREP est obligatoire pour louer un logement d’habitation construit avant 1949. Sa durée de validité est de 6 ans si le plomb dépasse 1 mg/cm², illimitée en dessous. Le bailleur doit l’annexer au bail dès la signature. En cas de plomb dégradé, il doit engager des travaux et notifier l’ARS. Le défaut d’annexe expose à une amende de 1 500 € et à la responsabilité civile en cas de saturnisme.

Le diagnostic plomb en location : ce que dit la loi

Le CREP est encadré par les articles L1334-5 à L1334-13 du Code de la santé publique. Il vise à protéger les occupants d’un logement, en particulier les jeunes enfants, contre les intoxications au plomb encore présentes dans les peintures anciennes. La section dédiée au saturnisme précise que le repérage porte sur les revêtements accessibles et dégradés du logement.

Sont concernés tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1949, quelle que soit la nature de la location : nue, meublée, saisonnière ou étudiante. La date de 1949 correspond à l’interdiction progressive des peintures à la céruse en France. Les logements plus récents ne sont pas soumis au CREP, sauf en cas de rénovation d’un immeuble ancien avec conservation des revêtements d’origine.

Le bailleur reste le seul redevable du diagnostic, même dans une copropriété. Il ne peut en refacturer le coût au locataire, ni exiger que ce dernier commande le CREP à sa place. Ce point diffère de certaines charges récupérables classiques, souvent source de confusion à la rentrée locative.

Comment se déroule le CREP dans un logement destiné à la location ?

Le diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié Cofrac, muni d’un appareil à fluorescence X. L’appareil mesure la concentration de plomb dans les revêtements sans les endommager. Chaque unité de diagnostic (mur, plinthe, porte, fenêtre) fait l’objet d’un point de mesure, ce qui explique la durée moyenne de 1 à 3 heures pour un appartement standard.

À l’intérieur du logement loué, le diagnostiqueur inspecte les parties privatives : murs, plafonds, portes, fenêtres, radiateurs, huisseries. Les parties communes d’un immeuble collectif relèvent d’un CREP parties communes distinct, à la charge du syndicat de copropriétaires. Le bailleur en récupère une copie auprès du syndic et peut la remettre au locataire à titre informatif.

À l’issue de la visite, le diagnostiqueur remet un rapport détaillé avec les concentrations relevées, les classes de dégradation et, le cas échéant, les recommandations de travaux. Ce document est signé, daté et opposable en cas de contentieux. Nous conseillons de le conserver au format numérique et papier pendant toute la durée de détention du bien.

Les seuils et classes de dégradation à connaître

La réglementation retient deux paramètres : la concentration en plomb (mg/cm²) et l’état de dégradation du revêtement. Un mur peut être fortement chargé en plomb sans présenter de risque immédiat s’il est sain, à l’inverse une peinture faiblement dosée mais écaillée peut relarguer des particules ingérables par un enfant.

Le seuil réglementaire de 1 mg/cm² marque la frontière entre logement sans risque particulier et logement soumis à obligations renforcées. Au-delà de ce seuil, le classement en trois niveaux (1, 2 ou 3) détermine les actions à mener par le bailleur.

Louer avec un CREP positif : les obligations renforcées du bailleur

Un diagnostic positif n’interdit pas la location, contrairement à une idée reçue. Le bailleur peut mettre son bien sur le marché à condition de respecter les mesures correctives adaptées au classement. Cette souplesse permet de maintenir en location une part importante du parc immobilier haussmannien et ouvrier.

Sur le plan pratique, un CREP positif entraîne trois obligations : engager des travaux si les revêtements sont dégradés, informer le locataire des risques et notifier l’Agence régionale de santé lorsque le classement l’exige. Nous détaillons chacune de ces étapes ci-dessous. La responsabilité du bailleur y est directement engagée.

Un logement classé 3 loué sans travaux expose le bailleur à une mise en demeure préfectorale, à des travaux d’office aux frais du propriétaire et à des poursuites pénales pour mise en danger. Le préfet peut aussi ordonner l’évacuation du logement.

Les trois classes de dégradation et leurs conséquences

La classe 1 correspond à des revêtements non dégradés : aucune action immédiate n’est requise. L’information du locataire est obligatoire. La classe 2 vise des revêtements peu dégradés : le bailleur doit engager des travaux de mise en sécurité, sans délai imposé par la loi mais dans un cadre raisonnable pour préserver l’état du logement.

La classe 3 concerne les revêtements fortement dégradés avec un risque avéré d’ingestion. Le bailleur doit alors réaliser sous un mois des travaux palliatifs (recouvrement, isolation) et déclarer les résultats à l’ARS via la plateforme dédiée. Cette déclaration n’est pas une simple formalité : elle déclenche un suivi préfectoral et une inspection possible.

Validité, prix et sanctions : le tableau récapitulatif

Beaucoup de bailleurs découvrent tardivement que la validité du CREP dépend directement du résultat du diagnostic. Un CREP négatif est valable à vie tant qu’aucun travaux d’ampleur ne modifie les revêtements, tandis qu’un CREP positif expire au bout de 6 ans. Cette nuance change la stratégie d’entretien du diagnostic sur un patrimoine locatif.

Nous récapitulons dans le tableau ci-dessous les paramètres essentiels du CREP en location, comparés à d’autres diagnostics couramment demandés à la signature du bail. Cette vue croisée aide à budgéter le renouvellement des documents et à anticiper la sortie de bail.

Diagnostic	Logements concernés	Validité	Prix moyen 2026	Sanction manquement
CREP (plomb)	Avant 1949	6 ans si positif, illimitée si négatif	150 à 300 €	1 500 € + responsabilité civile
Amiante	Avant juillet 1997	Illimitée si négatif, 3 ans si positif	90 à 200 €	1 500 € + nullité partielle du bail
Électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans	110 à 180 €	Responsabilité en cas de sinistre
Gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans	110 à 170 €	Responsabilité en cas de sinistre
DPE	Tout logement	10 ans	150 à 250 €	Amende jusqu’à 15 000 €
ERP	Zones à risques	6 mois	Gratuit (bailleur seul)	Résiliation possible du bail

Le prix moyen d’un CREP oscille entre 150 et 300 euros pour un appartement de 60 m² en 2026. Les tarifs varient selon la surface, le nombre de pièces et la zone géographique. Nous recommandons de faire réaliser plusieurs diagnostics simultanément lors d’un changement de locataire, la plupart des cabinets proposent des packs plomb, amiante et électricité qui réduisent le coût global de 20 à 30 %.

La sanction principale en cas d’absence de CREP annexé au bail est une amende administrative de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. Au-delà de la sanction financière, le bailleur engage sa responsabilité civile si un enfant du foyer développe un saturnisme lié à l’exposition au plomb : les indemnités peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Rentrée locative 2026 : un cas concret à Lyon

Prenons l’exemple d’un studio de 28 m² situé dans un immeuble de 1930 du 1^er arrondissement lyonnais. Le propriétaire souhaite le relouer à un étudiant à la rentrée. Le CREP réalisé en 2019 est arrivé à expiration en 2025 : il révélait à l’époque un plomb classé 1 sur les huisseries.

Le bailleur commande un nouveau diagnostic en août pour 210 €. Le nouveau rapport confirme la présence de plomb sur les huisseries. La dégradation est cette fois-ci classée 2 (peinture localement écaillée derrière le radiateur). Deux options s’offrent au propriétaire : engager des travaux de rénovation (350 € pour un ponçage avec dépose sécurisée et remise en peinture) ou recouvrir la zone avec un revêtement neutre (moins de 100 €).

Il choisit la seconde option, annexe le CREP à jour au bail, remet une notice d’information sur les risques du saturnisme puis conserve les factures des travaux, comme il le ferait pour un diagnostic amiante en cours de validité. Le bail est signé en toute conformité pour 6 ans. Ce cas illustre qu’un plomb positif ne bloque pas la location, à condition d’agir avant la signature. Pour approfondir les dangers de l’exposition au plomb, nous renvoyons au dossier dédié.

Le CREP fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire à la signature du bail. À défaut, le locataire peut invoquer un vice du consentement et demander la révision du bail. Il ne peut cependant pas résilier unilatéralement le contrat sur ce seul motif.

Diagnostic plomb et autres diagnostics locatifs : la vue d’ensemble

Le CREP n’est qu’un maillon du dossier de diagnostic technique locatif. Selon l’année de construction et la localisation du bien, le bailleur peut avoir à fournir jusqu’à six diagnostics distincts. Nous recommandons de bâtir une checklist personnalisée par bien, à mettre à jour à chaque changement de locataire. Cette rigueur documentaire fait partie des réflexes attendus avant un investissement locatif.

Les diagnostics fréquemment couplés au CREP sont le diagnostic amiante en location pour les biens construits avant juillet 1997 et le diagnostic électrique en location pour les installations de plus de 15 ans. La combinaison est particulièrement fréquente dans les logements haussmanniens, faubouriens et ouvriers du parc locatif urbain.

À noter que les logements classés F ou G au DPE font l’objet d’obligations supplémentaires : depuis 2025 la location d’une passoire thermique est interdite. Un CREP en règle ne dispense donc pas de vérifier la performance énergétique du bien avant toute mise en location.

Les questions fréquentes des bailleurs sur le CREP

Est-ce que le diagnostic plomb est obligatoire pour toute location ?

Non, uniquement pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 1949. Les biens plus récents en sont dispensés, sauf mention contraire liée à des travaux spécifiques dans une aile ancienne conservée.

Peut-on louer un appartement avec un diagnostic plomb positif ?

Oui. Un CREP positif n’interdit pas la location. Le bailleur doit adapter ses obligations selon la classe de dégradation : information du locataire pour la classe 1, travaux pour les classes 2 et 3 puis notification à l’ARS pour la classe 3.

Quelle est la durée de validité du CREP en location ?

Elle est de 6 ans si le diagnostic est positif (concentration supérieure à 1 mg/cm²) et illimitée s’il est négatif. Un CREP négatif garde sa valeur tant qu’aucun travaux d’ampleur ne modifie les revêtements du logement.

Qui paie le CREP dans une location ?

Le bailleur, exclusivement. Le coût du diagnostic ne peut être refacturé au locataire, ni intégré aux charges récupérables. Le prix moyen se situe entre 150 et 300 € selon la surface et la région.

Que risque un bailleur qui n’annexe pas le CREP au bail ?

Une amende administrative de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. Le bailleur engage aussi sa responsabilité civile en cas de saturnisme avéré chez le locataire ou ses enfants. Il peut être condamné à verser des dommages et intérêts.

Le CREP est-il obligatoire pour une location meublée ou saisonnière ?

Oui. La destination locative n’entre pas en compte : location nue, meublée, saisonnière, étudiante ou touristique sont soumises aux mêmes obligations dès lors que le logement est antérieur à 1949.

Quelle différence entre CREP location et CREP vente ?

Le contenu du diagnostic est identique. La différence porte sur la durée de validité côté vente (1 an si positif, illimitée si négatif) et sur les mentions annexées : la vente exige aussi un CREP parties communes en copropriété, tandis que la location peut s’en tenir aux parties privatives.

Le locataire peut-il refuser d’entrer dans le logement si le CREP révèle du plomb ?

Il peut renoncer à signer le bail avant l’entrée dans les lieux, sans indemnité. Après signature, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou demander en justice la révision du loyer. La résiliation unilatérale reste rare et encadrée.

Faut-il refaire un CREP après des travaux ?

Oui si les travaux ont touché les revêtements peints d’origine (décapage, remplacement d’huisseries, ponçage). Un nouveau CREP est alors nécessaire pour attester de l’absence ou de la neutralisation du plomb dans les zones traitées.

Le bailleur doit-il informer son assurance PNO de la présence de plomb ?

Cette déclaration n’est pas obligatoire. Nous vous conseillons toutefois de le faire par écrit lors de la souscription ou du renouvellement de votre contrat propriétaire non-occupant. Vous sécurisez ainsi votre couverture en cas de sinistre lié au saturnisme.